FIDEICOMISO

Puedo comprar una propiedad en Cancún Riviera Maya siendo extranjero?

Los ciudadanos extranjeros pueden comprar terrenos en México. Si la propiedad no se encuentra en la zona restringida (dentro de 50 kilómetros desde la costa a 100 kilómetros de la frontera), entonces la propiedad puede ser escriturada directamente al extranjero. Si el terreno se encuentra dentro de los límites de una zona restringida, entonces el extranjero podrá hacerse dueño de la propiedad a través de un Fideicomiso o a través de una Asociación Mexicana.

Existen dos formas de poseer títulos de propiedad para los extranjeros en México. Estos son: EL FIDEICOMISO o a través de una CORPORACION MEXICANA.

La siguiente información explica como poseer un Título de propiedad por medio de un FIDEICOMISO. Un notario público o un abogado puede ofrecerle una mayor orientación con relación a estas dos formas de títulos de propiedad.

Qué es un FIDEICOMISO y quién requiere de un FIDEICOMISO de propiedad ?

A partir de 1973, una enmienda constitucional conocida como Ley de Inversión Extranjera, permite a quienes no son mexicanos, adquirir propiedades en la costa y en la frontera por medio de un FIDEICOMISO, el cual se establece por medio de un banco mexicano. Este FIDEICOMISO asegura al comprador extranjero todos los derechos y privilegios de posesión, y se requiere para poseer propiedades de lo que se conoce como la "zona restringida".

Cualquier propiedad localizada dentro de los 50 kilómetros (32 millas) de la costa o de 100 kilَmetros (64 millas) de cualquiera de las fronteras es conocida como la "zona restringida", de acuerdo con lo establecido en el artículo 27 de la Constituciَn Mexicana de 1917. Desde 1994, la Ley de Inversión Extranjera dictamina que el FIDEICOMISO debe ser por un término de 50 años, y con renovación en cualquier momento durante su existencia con la simple petición. El beneficiario puede alquilar, vender o transferir la propiedad inmobiliaria en cualquier momento.

Las personas comprando propiedades inmobiliarias por propَóitos comerciales estarán felices de saber que le enmienda de 1998 a la Ley de Inversión Extranjera proporciona oportunidades de propiedad directa para compradores extranjeros buscando comprar propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida para propósitos comerciales. Con tal que el propósito comercial no esta limitado por la Ley de Inversión Extranjera, el comprador puede comprar a través de una corporación Mexicana la cual es 100% adueñada por extranjeros o una compañía de responsabilidad limitada.

Una vez que el comprador ha determinado como comprar la propiedad inmobiliaria, es necesario revisar el derecho a la propiedad inmobiliaria.

El sistema registro Mexicano no es igual de conveniente o fácil de usar como los registros en los Estado Unidos. Mientras que algunos registros han sido computarizados, otros todavía tienen que ser buscados a mano y requieren de expertos locales para encontrarlos. Todas las transacciones de propiedades inmobiliarias deben ser registradas con el Registro Publico de la capital o cualquier otra ciudad grande dentro del Estado en donde la propiedad inmobiliaria se localiza.

Para revisar el derecho a la propiedad inmobiliaria, los compradores deben obtener copias del titulo enseñando el propietario de la propiedad. Copias de los títulos pueden ser obtenidos en la Oficina de Registro del área en la cual el terreno se localiza. La mayoría de residencias y terrenos urbanos serán registrados. La falla de registrar es casi siempre una mala seña. La propiedad inmobiliaria puede ser registrada en una de las dos secciones del Registro Publico.

El terreno que tiene derecho claro y sin gravámenes esta registrada en la sección reservada solamente para posesiones; esto significa que el propietario solo puede reclamar que tiene posesión, no necesariamente propiedad. El otro registro puede significar que otros pueden reclamar la propiedad, y, en el mejor caso, pueden hacerlo difícil de vender en el futuro.

Por qué FIDEICOMISO de propiedad?

El acuerdo del FIDEICOMISO fue establecido por el gobierno mexicano como un medio para proteger a los extranjeros que tienen propiedades en México. Por medio del FIDEICOMISO hay un repaso autorizado automático de la transacción para asegurarse de que es legal. Antes de que el acuerdo sea firmado por el comprador, el banco debe corroborar la información del vendedor, como por ejemplo la auténtica posesión, el seguro y el derecho de retener la propiedad hasta que se pague la deuda. Todo aquello que garantice la protección al propietario extranjero.

Cómo funciona el FIDEICOMISO?

El banco, en este caso el fideicomisario, retiene las escrituras para el comprador, quien en este caso es el beneficiario.

La propiedad no es parte de los bienes del banco y no puede ser sujeta al derecho de retener la propiedad que no ha sido pagada o apegada a las obligaciones que tenga el banco. Mientras el banco es el propietario técnico del bien inmueble, tiene obligaciones estatutorias de acatar las instrucciones del beneficiario concernientes a la propiedad.

Qué derechos tiene el beneficiario con respecto a la propiedad?

El beneficiario tiene todos los derechos de propiedad y puede vender, arrendar, hipotecar, transferir como herencia o hacer cualquier otro acto legal que desee con la propiedad. El beneficiario puede transferir o asignar sus intereses beneficiosos a cualquier persona y guardar las ganancias por concepto de la venta de la propiedad, esto sujeto a las leyes aplicables en materia de impuestos y a los gastos ocasionados por la venta.

La propiedad retenida bajo el FIDEICOMISO puede ser transferida a los herederos sin que la herencia implique impuesto alguno. Esto se lleva a cabo nombrándolos como beneficiarios sustitutos en caso de fallecimiento.

Qué duración tiene el FIDEICOMISO?

Los FIDEICOMISOS se conceden en periodos que se extienden en 50 años. Originalmente eran por 30 años y al adquirir una propiedad que en ese momento está con un FIDEICOMISO, se puede establecer un nuevo periodo de 50 años o el FIDEICOMISO existente puede ser asignado.

Los FIDEICOMISOS son renovables en cualquier momento con la simple petición.

Cuánto cuesta la cuota de fideicomisario?

Los costos para el establecimiento de un FIDEICOMISO varían de un banco a otro. El costo aproximado parte desde 2,300 dَlares para el establecimiento del FIDEICOMISO, y de $300 a $500 dَlares por año por la administraciَn del FIDEICOMISO.

Estas cuotas se pagan directamente al banco que lleve el FIDEICOMISO.

Cómo se establecen estos FIDEICOMISOS?

Los FIDEICOMISOS se establecen con el Banco de su elecciَón por medio de un notario público con el recibo del permiso otorgado por el Ministerio de Asuntos Extranjeros. Existe un gran número de extranjeros que son dueños de propiedades en México, donde los notarios públicos utilizan las
formas estándares.

Residencial vs. No-residencial

El artículo 5 de las regulaciones de 1998 al FIL enumera algunas actividades que serán consideradas non-residenciales. éstas incluyen :

que dependen de multipropiedades;

pretendidos para alguna actividad industrial, comercial o de turismo, y el cual se puede usar simultáneamente para propósitos residenciales;

adquirido por institutos de crédito, corredores financieros, y organizaciones auxiliares del crédito, recobrado para recuperar deudas en su favor;

usados por entidades legales para llenar objetivos sociales que pueden consistir en la transferencia, urbanización, construcción, y cualesquier actividades inherentes en el desarrollo de los proyectos de las propiedades inmobiliarias hasta que se comercializan o se venden a los terceros;

y bienes de propiedades inmobiliarias usados para comercial, industrial, agrícola, ganado, pesca, aplicaciones de la selvicultura, y para rendición de servicios.

Los característicos de un Fideicomiso

Como se declaró anteriormente, los compradores que compran las propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida para propósitos residenciales deben comprar a través de un Fideicomiso. el vendedor (el "otorgante") transfiere el título de las propiedades inmobiliarias a una institución financiera mexicana (el administrador") en un Fideicomiso que se utilizará para los propósitos señalados por el donante, para la ventaja del comprador, o la persona(s) o la entidad(es) señalados por el comprador (el "Beneficiario o los Beneficiarios"). las partes de cualquier acuerdo de Fideicomiso están libres de negociar la mayoría de los términos y de las condiciones del acuerdo.

Los Otorgantes

El Otorgante transfiere el titulo de la propiedad inmobiliaria al Fideicomisario para mantenerlo en un Fideicomiso para el beneficio del Beneficiario(s) bajo el acuerdo de Fideicomiso. El acuerdo debe expresar que el Fideicomiso es irrevocable y que el vendedor no reserva derecho ninguno. En otras palabras, el Otorgante puede retener algunos derechos bajo el Fideicomiso durante o al final de su plazo.

El Fideicomisario

El Fideicomisario administra el Fideicomiso como un fiduciario para los Beneficiarios, y es responsable de llevar a cabo los términos del acuerdo. En México, solo un una institución financiera Mexicana autorizada puede actuar como Fideicomisario. El Fideicomisario puede resignar solo por una causa suficiente, y solo después de que un juzgado Mexicano ha confirmado que una causa suficiente existe.

El Fideicomisario no puede hacer nada con la propiedad inmobiliaria más de lo que se permita en el contrato. El Fideicomisario es responsable por cualquier pérdida o daño sufrido por el Beneficiario como resultado de la negligencia del Fideicomisario.

El Comprador/Beneficiario

Típicamente, el comprador es Beneficiario del Fideicomiso. Sin embargo, el comprador puede nombrar otros Beneficiarios. Es mas, recomendamos que el contrato de Fideicomiso permite a Beneficiarios de substituto, por si acaso que el Beneficiario inicial se muere, el derecho de usar y disfrutar de la propiedad inmobiliaria es pasado a los substitutos sin la necesidad de la legalización del documento.

El Contrato de Fideicomiso, el Registro y los Gastos

Como se declaro anteriormente, las partes pueden negociar la mayoría de los términos y condiciones del contrato de Fideicomiso.

El Fideicomisario tiene que obtener un permiso de la SRE para adquirir la propiedad inmobiliaria en Fideicomiso si los Beneficiarios son extranjeros. El contrato de Fideicomiso tiene que ser ejecutado frente de un Notario Mexicano, que se registrara en el Registro Público de Propiedades. Aunque el precio de establecer un Fideicomiso y cerrar la compra depende del valor de la propiedad inmobiliaria, el Fideicomisario, y la localización de la propiedad inmobiliaria, los gastos varían del 5% hasta el 10% del precio de compra.

Los gastos típicos incluyen los honorarios para obtener un certificado de no gravamen, el avalúo, honorarios del notario, y la transferencia del IVA de la propiedad inmobiliaria, dependiendo del Estado, se varia del 2% hasta el 4% del precio valorado de la propiedad inmobiliaria.

El Fideicomisario también cobra una comisión anual, que puede variar desde $300 hasta $2,000, y gastos adicionales en el evento de una transferencia en una fecha mas tarde.

El Plazo/Rescisiَón del Fideicomiso

El Plazo inicial de un Fideicomiso lleva un máximo de 50 años, esto puede ser extendido por aplicaciَó al SRE. A la rescisión del Fideicomiso (y proveído que el Otorgante no reservo ningún derecho bajo el contrato), la propiedad inmobiliaria será transferida a la persona designado por el Beneficiario, proveído que la persona es calificada para adquirir el titulo (por ejemplo, si el recipiente no es de un país extranjero o de una entidad que no puede adquirir propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida).

Los Pasos Necesarios Para el Cierre

Con la excepción de que el comprador esta comprando a través de un Fideicomiso, la transacción de compra es esencialmente la misma como cualquier otra transacción de propiedades inmobiliarias en México. El comprador deberá asegurarse que:
1) El vendedor tiene un titulo valido y libre a la propiedad inmobiliaria;
2) la propiedad no debe impuestos o lleva gravámenes;
3) los términos de la venta son evidentes por un contrato de compra o contrato de promisorio si el dinero es pagado por adelantado del fin del cierre;
4) el contrato de Fideicomiso describe correctamente los términos negociados con el vendedor y el banco;
5) el comprador obtiene un certificado de no gravámenes;
6) el comprador obtiene el seguro de titulo (tal seguro puede ser obtenido por las siguiente compañías Stewart Title Guaranty Company, First American Title Insurance, Chicago Title, para nombrar algunas)
7) el comprador obtiene un avalúo de la propiedad inmobiliaria;
8) la SRE otorga un permiso para el Fideicomiso;
9) el contrato de Fideicomiso, que no esta incorporado en la escritura, proporciona protecciones adecuadas al comprador; y
10) la escritura esta registrada con el Registro Publico de Propiedades (Public Registry of Property)

Finalización

Aunque la compra de propiedades inmobiliarias a través de un Fideicomiso puede aparecer complicado, el proceso no deberá impedir la compra de su casa ideal en la playa. Los Fideicomisos han sido probados y usados a través de los años. Hoy en día hay un enorme cantidad de inversiones extranjeras entrado a México a través de compras de residencias para extranjeros en propiedades inmobiliarias en la Zona Prohibida. El gobierno de México no quiere perder este recurso de inversión extranjera. Es mas, el proceso se facilitara en el futuro.

Mientras tanto, con tal de que tenga paciencia y busca ayuda legal competente, deberá tener confianza en la estructura de un Fideicomiso.

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